Etre informé avant…

Parce que notre métier c'est de vous aider à mieux choisir, parce que vous méritez un conseil de qualité, VERNET IMMOBILIER, professionnel de l'immobilier, vous offre toute sa compétence.

 

I - CONTEXTE BANCAIRE

 

L'Etat Marocain, voulant juguler les mouvements sauvages de capitaux, a institué des règles quant à l'investissement en devises sur le territoire. L'office des changes doit être prévenu par écrit de la transaction pour pouvoir bénéficier, en cas de revente, du rapatriement des fonds et de la plus value y afférente.Les sommes provenant de l'étranger doivent passer par un compte en Dirhams convertibles qui, comme son nom l'indique, assure la traçabilité et un régime de convertibilité en faveur des investisseurs étrangers (Dahir du 15/09/92). La déclaration à l'office des changes et l'achat par débit de ce compte vous permettant de réaliser votre opération d'investissement au Maroc et vous garantissant le transfert du produit de cet investissement (ex. loyer ), ainsi que le rapatriement du produit et de la plus value d'une éventuelle revente.

Afin de disposer rapidement des fonds qui vous permettront, par un dépôt de garantie chez le Notaire, de réserver la propriété qui aura retenu votre attention. Nous vous conseillons d'ouvrir votre compte en Dirhams convertibles dès votre arrivée au Maroc; vous pourrez ainsi alimenter votre compte depuis l'étranger par virement SWIFT puis, par simple fax à votre banque au Maroc, faire virer le montant des arrhes sur le compte séquestre du Notaire. (pensez à prendre les coordonnées de votre banque !)

 

II - DROITS ET TAXES DUS PAR L'ACQUEREUR

 

  • Droits d'enregistrement : 4% (loi de finance 2012)
  • Taxe notariale : 0,5 %
  • Conservation foncière : 1 % + 150 DH (certificat de propriété)
  • Emoluments : 1 %, avec minimum de perception de 2500 DH + T.V.A. 7 %
  • Mise à jour des constructions à la conservation foncière si nécessaire : 0,5 % + 75 DH
  • Frais divers (timbres…) : 1500 à 3 000 DH environ suivant les dossiers.
  • Honoraires d’agence (cf. texte ci-dessous)

 

A noter :

  • Le suivi du dossier à l’Office des Changes nécessite parfois quelques frais supplémentaires.
  • en cas d'acquisition d'un bien non titré (moulkia), il faut ajouter les frais de titrage ; ces frais dépendent de la superficie au sol et du prix du bien acquis. Ils peuvent parfois être partagés avec le vendeur.
  • Droits de publication : 450 DH
  • Droits Ad Valorem : 1,5 % jusqu'à 50 000 dh + 2 % de la valeur au-dessus
  • Droits superficiaires : 45 DH par are entamé (zone urbaine); par hectare entamé (zone rurale)
  • Droits fixes : 75 DH
  • Duplicata : 75 DH
  • Géomètre : 2 500 DH environ
  • Frais divers (timbres…) : 1500 DH environ.

 

 

III - TERRAINS AGRICOLES 

 

Il n'est pas possible à un étranger d'acheter un terrain agricole ; pour rendre son acquisition possible, il faudra modifier la nature juridique du terrain en obtenant qu'il soit déclaré à vocation non agricole (procédure parfois longue soumise à la réalisation effective dans un délai donné d’un projet calibré par rapport à la superficie du terrain à acquérir).

Quelques éléments réglementaires :

 

TAXE URBAINE (T.U.) :

 

Votre habitation principale ou secondaire est soumise à la taxe urbaine. Cette taxe est assise sur la valeur locative du logement, déterminée par voie de comparaison ou d'appréciation directe par la commission de recensement. Ladite valeur locative est révisée tous les cinq ans par une augmentation de 2 %.Toutefois, dès l'instant où vous êtes marocains résidant à l'étranger, vous bénéficiez d'un abattement de 75 % (de la valeur locative) même si votre logement est habité par vos enfants ou vos parents, et n'est pas occupé de manière continue par vous.

La taxe urbaine ne s'applique pas aux locaux neufs et additions de construction pendant 5 ans à partir de la délivrance du permis d'habiter.

 

TAXE D’HABITATION ET DE SERVICES COMMUNAUX (ex taxe d’édilité):

 

En plus de la taxe urbaine, vous devez acquitter une taxe applicable sur les immeubles quelque soit leur destination.

Lorsque l'immeuble est destiné à l'habitation principale, vous bénéficiez d'un abattement de 75 % au même titre que pour la taxe urbaine.

Les taux applicables sont :

10 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les villes.

60 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.

IMPOT GENERAL SUR LE REVENU : Revenu et profits fonciers

 

1. Profits fonciers 

 

Si vous cédez une construction ou un terrain, les profits que vous réaliserez seront soumis à l'Impôt Général sur le Revenu dans la catégorie revenus et profits fonciers au taux de 20 % avec un minimum à payer de 3 % du prix de cession.

Le profit est déterminé par la différence entre le prix de cession et la valeur actualisée du terrain et des investissements justifiés.

La valeur actuelle est obtenue par l'application d'un coefficient établi annuellement par arrêté ministériel.

Toutefois, vous pourrez bénéficier d'une :

Exonération totale : Loi de finance (de l’Année en cours à vérifier sur le site de la Direction Générale des Impôts ou avec votre expert comptable)

  • Du profit réalisé sur la cession détenue pendant au moins 8 ans, quelque soit le prix de cession.
  • Du profit réalisé à l'occasion de la première vente de logement à caractère social.
  • Du profit réalisé par toute personne qui effectue dans l'année civile des cessions d'immeubles dont la valeur totale n'excède pas 140 000 Dhs.
  • Du profit sur les cessions à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs.

 

Il est rappelé que cette exonération s’étend dans les mêmes conditions :

Votre déclaration doit être déposée auprès du receveur de l'enregistrement dans les 60 jours qui suivent la date de cession en même temps que le versement de l'impôt. Cette déclaration doit être accompagnée des pièces justifiant les dépenses d'investissement qui auraient été engagées.

 

2. Revenus fonciers 

 

Si l'habitation que vous avez construite a été destinée à la location ou a été mise gratuitement à la disposition de personnes autres que vos parents ou vos enfants, vous êtes soumis à l'IGR au titre des revenus fonciers.

Le revenu net imposable est obtenu d'un abattement de 40 % sur le montant des loyers bruts perçus ( l’abattement de 55% prévu à l’article 60-I du CGI s’applique uniquement au montant brut qui ne dépasse pas annuellement 168 000 DH. Au delà c’est l’abattement de 40% qui s’applique ).

Toutefois, pour les constructions nouvelles et additions de constructions, vous n'êtes plus exonérés les 3 premières années suivant celle de l'achèvement des travaux desdites constructions (article 63 du C.G.I).

 

BAREME DE L'I.G.R 

 

Le Parlement marocain adopte à la fin de chaque année une Loi de finances qui fixe les nouvelles dispositions fiscales applicables pour l'année suivante. Pour 2010, c'est le Dahir n° 1-09-243 du 30 décembre 2009 (paru au Bulletin Officiel n° 5800 bis du 31 décembre 2009) qui promulgue cette nouvelle loi. Nous vous transmettons quelques données à titre indicatif et vous conseillons de prendre systématiquement attache au cas par cas avec un notaire, un conseiller fiscal et/ou le services des impôts idoines Désormais, le nouveau barème s'établit de la manière suivante : remplacer le texte supprimé par le tableau ci dessous

Dernière modification : ( L. fin pour l'année budgétaire 2010 ; B.O. n° 5800 bis du 31décembre 2009).
Taux de l'impôt : Article 73 du Code général des impôts
Barème progressif de l'impôt sur le revenu :

Tranches de revenu annuel imposable Taux de l'impôt
Inférieure à 30.000 dirhams Exonérée
de 30.001 à 50.000 dirhams 10%
de 50.001 à 60.000 dirhams 20%
de 60.001 à 80.000 dirhams 30%
De 80.001 à 180.000 dirhams 34%
Surplus de 180.000 dirhams 38%

 

Barème de calcul rapide de l'impôt sur le revenu

Tranches de revenu annuel imposable Taux de l'impôt Somme à déduire
Inférieure à 30.000 dirhams Exonérée 0
de 30.001 à 50.000 dirhams 10% 3.000
de 50.001 à 60.000 dirhams 20% 8.000
de 60.001 à 80.000 dirhams 30% 14.000
De 80.001 à 180.000 dirhams 34% 17.200
Surplus de 180.000 dirhams 38% 24.400

 

Méthode de calcule : IGR =( Le Montant * Taux) - la déduction

 

Si vos revenus locatifs sont des revenus professionnels vous êtes soumis à l’IS.

 

Pour les retraités

 

Les personnes bénéficiant d’une pension de retraite bénéficient de la réduction de 80% du montant de l’impôt dû au titre de la pension de retraite. Seule condition : transférer à un titre définitif cette pension sur un compte en dirhams non convertibles au Maroc, en sachant qu’il est possible de transférer uniquement la partie nécessaire au train de vie sur place. L’imposition peut donc être très faible. Les contribuables résident au Maroc et titulaires de pensions de retraite de source étrangère, bénéficient d'une réduction égale à 80 % du montant de l'impôt dû au titre de leur pension et correspondant aux sommes transférées à titre définitif en dirhams non convertibles.

Soit une pension de retraite annuelle de 100.000 € convertie au taux de change de 11 DH : 100.000 x 11 et rapatriée au Maroc sur un compte en DH non convertible 1.100.000

Abattement sur les pensions de retraites (marocaines et étrangères)

Dans ce cas précis, l’impôt à payer par le retraité représente moins de 5% du montant des pensions rapatriées au Maroc à titre définitif en dirhams non convertible.

Phrase à supprimer : A noter que l’impôt sur le patrimoine ou sur la fortune n’existe pas au Maroc.

 

IV - Loi de finances 2013

 

1. La réduction de la période d’occupation d’un immeuble ou partie d’immeuble de 8 ans à 6ans prévue pour le bénéfice de l’exonération de l’IR/profits fonciers au titre de l’habitation principale 

 

Les dispositions de l’article 9 de la loi de finances 2013 précitée ont modifié l’article 63-II-B du CGI en ramenant la durée minimale d’occupation de l’habitation principale pour le bénéfice de l’exonération précitée de 8 ans à 6 ans (applicable aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2013.)

 

2. La clarification du mode de détermination du prix d’acquisition à considéré en cas de cession d’immeuble acquis par héritage 

 

A compter du 1er janvier 2013, les dispositions de l’article 9 de la loi de finances pour l’année 2013 précitée ont complété les dispositions de l’article 65 du CGI en précisant que le prix d’acquisition à considérer, en cas d’héritage, est :

  • Le prix d’acquisition par le de cujus à titre onéreux du bien hérité par le cédant augmenté des dépenses d’investissement visées à l’article 65 du CGI y compris les dépenses de restauration et d’équipement ou son prix de revient en cas de sa construction par le de cujus.  
  • Ou à défaut, la valeur vénale des immeubles au moment de leur mutation par voie d’héritage ou de donation au profit de cujus, qui est déclaré par l’héritier cédant, sous réserve des dispositions de l’article 224 du CGI (applicable aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2013).

 

3. L’application de taux spécifiques aux profits de cession d’immeubles urbains non bâtis 

 

A compter du 1er janvier 2013, les dispositions de l’article 9 de la loi de finances n° 115-12 précitée ont modifié l’article 73-II – (G-7° et H ) du CGI en soumettant les profits réalisés ou constatés à l’occasion de la cessiond’immeubles non bâtis aux taux spécifiques libératoires suivants :

 

A. Taux applicable à la première cession d’immeubles non bâtis inclus dans le périmètre urbain à compter du 1er janvier 2013

Pour les profits nets réalisés ou constatés à l’occasion de la première cession d’immeubles non bâtis inclus dans le périmètre urbain, à compter du 1er janvier 2013, ou de la cession de droits réels immobiliers portant sur de tels immeubles, le taux de l’impôt est de 30% libératoire.

Après cette première opération, les cessions ultérieures et qui ont porté sur le même bien sont soumises à des taux de l’IR fixés selon la durée de détention du bien cédé. Pour justifier qu’il ne s’agit pas d’une première cession, il y a lieu de se référer, entre autre, à l’origine de la propriété cédée (acte de la première cession ou figure la date de cession et d’acquisition).

Cette disposition s’applique à la première cession d’immeubles non bâtis inclus dans le périmètre urbain à compter du premier janvier 2013.

 

B. Taux de l’impôt applicable à la cession d’immeubles urbains non bâtis selon la durée de leur détention

Pour les profits nets réalisés ou constatés à l’occasion de la cession d’immeubles urbains non bâtis ou de la cession de droits réels immobiliers portant sur de tels immeubles, le taux de l’impôts libératoire est fixé selon la durée écoulée entre la date d’acquisition des dits immeubles et celles de leur cession comme suit :

20%, si cette est inferieure à 4 ans ;

25%, si cette durée est supérieure ou égale à 4 ans et inferieure à 6 ans ;

30 %, si cette durée est supérieure ou égale à 6 ans.

Lorsque l’immeuble concerné fait l’objet d’une action en justice la période écoulée entre la date de l’introduction de la dite action et celle du jugement définitif n’est pas prise en compte pour la détermination des durées susvisées.

 NB : les profits réalisés ou constatés à l’occasion de la cession de biens immeubles autres que ceux visés ci-dessus notamment les immeubles bâtis ou terrains agricoles ainsi que la cession des actions et parts des sociétés immobilières transparentes ou des sociétés à prépondérance immobilière restent soumis au taux de 20%.(Cette disposition s’applique des cessions réalisées à compter du 1er janvier 2013.)

 

4. Les contributions sociales de solidarité sur les bénéfices et revenus

 

A. Personnes imposables

Personnes physiques titulaires de revenus professionnels notamment la promotion immobilière…

Revenus fonciers (revenus provenant de la location des immeubles bâtis et non bâtis, des constructions de toute nature…).

A cet effet, les titulaires des revenus susvisés sont soumis à ladite contribution, même en cas d’exonération.

 

B. Base de calcul de la contribution

La base de calcul de la contribution pour les personnes physiques est le revenu de source marocaine net impôt.

Les revenus fonciers, la contribution s’applique sur le montant brut du revenu acquis, diminué du montant de l’IR exigible.

 

C. Taux de la contribution

La contribution sociale de solidarité sur les revenus des personnes physiques est calculée sur la base des revenus de source marocaine nets d’impôt dont le montant annuel est égal ou supérieur à 360 000 dirhams selon les taux proportionnels suivants :

Montant du ou des revenu(s) net d'impôt Taux de la contribution
de 360 000 à 600 000 dirhams 2%
de 600 001 à 840 000 dirhams 4%
au-delà de 840 000 dirhams 6%

 

 

NB: Les taux de la contribution sociale de solidarité sur les revenus des personnes physiques ne sont pas progressifs.

 

D. Obligations déclaratives 

  • Pour les personnes physiques titulaires de revenus professionnels et/ou fonciers
  • Pour les personnes physiques qui disposent, en plus du revenu salarial et assimilé, d’un revenu professionnel et/ou foncier

 

Ils doivent déposer dans un délai de 60 jours à compter de la date de l’émission du rôle afférent à la déclaration annuelle du revenu global prévue à l’article 82 du CGI, une déclaration sur ou après un imprimé modèle établi par l’administration, auprès du receveur de l’administration fiscale du lieu de leur domicile fiscal ou de leur principal établissement.

Cette déclaration doit comporter le montant des revenus nets d’impôts et celui de la contribution y afférente.

 

E. Obligations de versement

Le montant de la contribution doit être versé, pour les personnages physiques titulaires de revenu professionnel et foncier, auprès du receveur de l’administration fiscale du lieu de leur domicile fiscal ou de leur principal établissement, en même temps que la déclaration déposée dans un délai de 60 jours à compter de la date de l’émission du rôle afférent à la déclaration annuelle du revenu global prévu à l’article 82 du CGI . 

 

F. Cas particulier 

Le salarié dispose de revenus salariaux et assimilés et d’un autre revenu professionnel et/ou foncier :

Dans ce cas la déclaration de la contribution est déposée de 60 jours à compter de la date de l’émission du rôle afférent à la déclaration annuelle du revenu global prévu à l’article 82 du CGI, auprès du receveur de l’administration fiscale du lieu de leur domicile fiscal ou de leur principal établissement, sous réserve de l’imputation du montant de la contribution ayant fait l’objet de la retenue à la source par l’employeur ou débirentier au titre des revenus salariaux et assimilés.  

 

5. Contribution  sociale de solidarité en matière de livraison à soi même de construction

 

Face à une taxation de faible rendement et à des difficultés de gestion, la loi de finances pour l’année 2013 a exclu du champ d’application de la TVA les opérations de livraison à soi même de construction à titre occasionnel et leur remplacement par une contribution au profit du Fonds d’Appui à la Cohésion Sociale.

 

A. Personnes imposables 

La contribution sociale de solidarité sur les livraisons à soi-même de construction d’habitation personnelle s’applique aux :

  • personnes physiques qui édifient pour leur compte des constructions à usage d’habitation personnelle ;
  • sociétés civiles immobilières constituées par les membres d'une même famille pour la construction d'une unité de logement destinée à leur habitation personnelle;
  • coopératives d'habitation constituées et fonctionnant conformément à la législation en vigueur qui construisent des unités de logement à usage d’habitation personnelle pour leurs adhérents ;
  • associations constituées et fonctionnant conformément à la législation en vigueur dont l’objet est la construction d’unités de logement pour l’habitation personnelle de leurs membres.

 

B. Habitations éligibles 

Par habitation personnelle, il faut entendre le logement construit à usage:

  • D’habitation principale ;
  • D’habitation secondaire ;
  • D’habitation des ascendants et/ ou descendants ;
  • De location de murs nus à usage d’habitation y compris les locaux commerciaux rattachés aux logements à usage d’habitation.

N.B : Il y a lieu de préciser que lorsqu’une personne se livre à des actes répétitifs de construction dans le but d’affecter les logements construits soit à la vente soit à la location, dans ce cas il s’agit d’une activité de promotion immobilière, soumise à la TVA dans les conditions de droit commun.

 

C. Liquidation et tarif

Le montant de la Contribution Sociale de Solidarité sur les livraisons à soi-même de construction d’habitation personnelle est fixé à 60 dirhams le mètre carré couvert par unité de logement.

 

D. Exonération

Les livraisons à soi-même de construction dont la superficie couverte n’excède pas 300 mètres carrés sont exonérées de cette contribution.

En revanche, lorsque la superficie construite est supérieure à 300 mètres carrés, la contribution Sociale de Solidarité est applicable sur la totalité de la superficie couverte construite.

Il y a lieu de souligner que les constructions édifiées occasionnellement, dont la superficie couverte n’excède pas 300 mètres carrés et destinées à la vente ou à la location ne sont pas recherchées pour le paiement de la contribution sociale de solidarité sur les livraisons à soi-même de construction.

 

E. Obligations de déclaration

Les personnes éligibles à ladite contribution, sont tenues de déposer, auprès du receveur de l’administration fiscale du lieu de la construction de l’habitation objet de la contribution, une déclaration établie sur ou d’après un imprimé modèle établi par l’administration fiscale précisant la superficie couverte en mètres carrés ainsi que le montant de la contribution y afférente, accompagnée du permis d’habiter et de l’autorisation de construire ou de tout autre document en tenant lieu indiquant la superficie couverte construite en mètres carrés.

La déclaration susvisée doit être déposée dans le délai de quatre vingt dix (90) jours suivant la date de délivrance du permis d’habiter par l’autorité compétente.

Il est précisé que les personnes qui sont exonérées de cette contribution ne sont pas tenues de déposer cette déclaration.

 

F. Obligations de versement

Le montant de la Contribution Sociale de Solidarité sur les livraisons à soi-même de construction d’habitation personnelle doit être versé spontanément auprès du receveur de l’Administration fiscale du lieu de la construction de l’habitation, en même temps que le dépôt de la déclaration susvisée.

 

Les honoraires

 

Au Maroc, l'usage veut que l'initiateur de toute transaction immobilière soit rémunéré à hauteur de 5%HT de celle-ci. Cette rémunération est partagée par moitié, soit 2,5% HT à la charge du vendeur et 2,5% HT à la charge de l'acheteur.

Bien que ne se limitant pas à la simple initiation de la transaction, les agences VERNET se conforment à cette règle sauf cas particulier sur devis. En cas de réussite d'une transaction faisant suite à une présentation par l’agence (qu’elle soit virtuelle -internet- ou effective -visite-), les honoraires d’agence seront dus sur le montant de la transaction réalisée, et payés de la façon suivante, 50% versés au compromis, 50% à l’acte définitif.

Dans le cadre de la location, les honoraires applicables pour le preneur sont d’un mois de loyer HT, idem pour le bailleur. Ces honoraires ne peuvent en aucun cas nous engager sur la gestion de vos relations futures avec le propriétaire ou le bien loué.

Pour compléter ces informations générales données à titre indicatif, vous pouvez consulter les sites suivants :

VERNET IMMOBILIER a pour philosophie d'établir une relation de confiance et de clarté, afin de répondre à toutes vos attentes, de vous suivre pendant la phase d'acquisition et au-delà. Faites confiance à un professionnel, vous y gagnerez beaucoup.

  • au conjoint ou aux successeurs directs qui continuent d’habiter l’immeuble ou la partie d’immeuble en cause après le décès du propriétaire ;
  • au propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente ;
  • aux marocains résidant à l’étranger pour leur habitation principale au Maroc.
    • 1.100.000 x 40% 440.000
    • Revenu net imposable 660.000
    • IGR correspondant : (660.000 x 38%) – 24 400= 226 400
    • Atténuation fiscale : 226 400 x 80%=181 120
    • Impôt dû 45 280 dh
    • Office des changes
    • Ministère du Tourisme
    • Ministère de l'Habitat, de l'Urbanisme et de l'Aménagement de l'Espace
    • Secrétariat Général du Gouvernement
    • Centre Régional d'Investissement (CRI)
    • Agence Urbaine
    • Direction Générale des Impôts (DGI)