Pourquoi investir au Maroc ?

Le Maroc est un pays en voie de développement en pleine mutation. Il travaille et se structure afin de réussir le pari du développement durable. Dans un monde où les tensions sont fortes, où les marchés des pays développés sont saturés et où les enjeux économiques sont importants, le Maroc devient de plus en plus stratégique en permettant de multiples liens entre Orient et Occident. Dans ce cadre, le Maroc met en place une réelle politique volontariste pour développer l’investissement, notamment étranger, et actionne habilement des leviers fondamentaux tels ceux du tourisme, de l’industrie, du bâtiment, du commerce, des télécommunications, des transports,…tout en sécurisant les investissements à travers un processus législatif de plus en plus adapté et pertinent. Aussi, à travers cette volonté cadre, le potentiel et les perspectives sur les prochaines années semblent intéressantes. Tout d’abord, outre sa situation géographique exceptionnelle, ce pays, dont le climat est particulièrement agréable, s’est construit au fil du temps à travers une histoire riche, des paysages variés et de multiples ressources encore à exploiter, sans oublier une population jeune, accueillante et volontaire dont le dynamisme notamment féminin marquera sans aucun doute les décennies à venir. Modérée et historiquement ouverte sur l’extérieur, la population est unie derrière son Roi, générant ainsi une dynamique politique économique et sociale cohérente. Le parcours semble tracé mais la voie est encore longue. Espoir de développement et de mieux vivre pour la population, et réel potentiel rentabilité pour les investisseurs ! Autant de projets structurants à créer, d’investissement à réaliser et de transfert de technologie à apporter… Les relations gagnant-gagnant sont à l’ordre du jour… Si vous investissez dans cet esprit, les principaux écueils seront naturellement évités.


Où et comment bien investir ?

Le Maroc, aux portes de l’Afrique et de l’Europe, est une large bande de territoire qui s’étend de l’Algérie au Sénégal. Entre deux mers, le désert et les chaînes de montagnes, certaines villes se détachent, bénéficiant d’atouts considérables : Marrakech : c’est la ville de l’artisanat, de l’immobilier, de loisirs et du tourisme. Avec un essor exponentiel sur les 10 dernières années, Marrakech est résolument axée sur le tourisme et le farniente. Casablanca : Ville économique par nature, elle concentre 70% du PIB national. Bénéficiant de réelles infrastructures, elle concentre tous les savoir faire. C’est une réelle plate forme d’échange. Un marché conséquent et dynamique. Agadir : Ville récente, plus tournée vers le tourisme de masse, elle cherche à développer de nouveaux marchés en diversifiant son offre touristique. Un gros projet d’aménagement de la côte à Taghazout est en cours. Une vraie volonté de développement, à suivre ! Fès : Ville de culture et d’artisanat, autrefois fleuron national économique et politique, elle cherche sa voie entre modernisme et conservatisme. Bien desservie par le réseau autoroutier et récemment mis en avant en terme de communication, elle pourrait être redécouverte dans les prochaines années. A suivre de prés ! Rabat : Capitale politique et administrative du pays, elle s’ouvre à la visite mais se découvre avec le temps. Bien qu’un gros projet de réaménagement des rives du Bouregreg soit en cours, la situation est plutôt stable. Tanger : En pleine explosion, cette ville portuaire aux portes de l’Espagne, est promise à un brillant avenir avec notamment la mise en place de la zone franche. Ouarzazate : Ville du sud, bénéficiant d’un environnement extraordinaire, elle se développe avec le tourisme « découverte et aventure ». D’autres villes ont également de réels atouts en terme d’investissement et tout le pays évolue. Par conséquent, plus que le site d’investissement qui dépend du type d’investissement et du marché auxquels il s’adresse, le principal conseil à donner à l’investisseur est de bien étudier son projet au préalable en s’entourant de bons professionnels.


Quels sont les pièges à éviter ?

Dans l’esprit, le principal piège à éviter est sans aucun doute la crédulité dans nos relations avec les autres et le syndrome de supériorité que beaucoup d’étrangers développent car ils ignorent souvent la finesse de la culture marocaine. Dans un pays où la culture orale est forte, les relations amicales et les conseils d’amis affluent à tous niveaux et de toute part, mais si vous voulez gardez vos amis et quelques soit la déroute que vous pourriez ressentir dans une ville étrangère, les relations professionnelles et les investissements doivent être sécurisé par des professionnels responsables et capables de travailler ensemble afin que la chaîne de l’investissement soit réellement sécurisée. Par ailleurs, le Maroc est un réel Etat de droit où les règles écrites existent et où celles qui ne le sont pas expressément sont tout aussi importantes car liées à la culture. L’humilité et le respect sont des bases pour un investissement gagnant-gagnant et une intégration sociale riche. L’esprit étant défini, outre le risque lié à l’investissement quel qu’il soit, les pièges classiques à éviter relèvent des différents régimes fonciers, de la réglementation urbanistique, sociale ou encore fiscale. Tous ces éléments peuvent être anticipés par les professionnels chargés de vous accompagner.


En matière de foncier, quels risques prend-on ?

Le foncier est complexe au Maroc car il superpose plusieurs régimes fonciers et de multiples natures juridiques de terrains notamment quant à leur origine. Parmi eux, on distingue deux grands régimes : Le régime d’origine coranique et le régime issu du droit autrichien (régime moderne issu du protectorat). Nous conseillons systématiquement à tous nos investisseurs, de ne jamais acheter un bien sans lui donner vie dans le nouveau régime. Le principal risque en matière de foncier est cette transition mais d’autres risques existent et nous vous conseillons systématiquement de faire appel à un vrai professionnels pour vous accompagner. Concernant la procédure de transition entre les deux régimes, vous trouverez ci-dessous quelques explications : Pour titrer un bien, le notaire, le conservateur et le cadastre se réfèrent à des textes pour la plupart datant du début du siècle (Dahir du 12/08/1913, Dahirs de Juin 1915 et Dahir du 29/12/1953…) Ensemble, ils vont donner vie à la propriété en initiant une procédure de titrage (réquisition d’immatriculation) sur la base d’un acte de propriété d’origine (généralement une melkia) et d’un plan topographique. Après vérification et paiement des droits, le conservateur donne son aval à travers un numéro de réquisition qui permettra au notaire de passer l’acte de vente. Mais la procédure n’est pas aboutie et les risques demeurent : La propriété fera ensuite l’objet d’une reprise de bornage et une annonce au bulletin officiel ouvrira le délai d’opposition pendant lequel un tiers pourra se prévaloir d’un droit réel. Deux mois après le délai sera clos par un nouveau passage au bulletin officiel et les oppositions éventuelles seront alors irrecevables. Entre la réquisition et l’obtention du titre foncier, les délais administratifs sont longs (entre un et deux ans) Le principal risque est de voir une opposition surgir et de devoir entrer dans une procédure juridique longue qui vous empêcherait de revendre votre bien jusqu’à la décision finale du juge. Néanmoins, sur la base de l’étude des différents intervenants et notamment du conservateur, des documents d’origine de propriété et grâce à un engagement du vendeur lors du compromis et de l’acte final, votre propriété alors acquise, est basée sur un droit réel. La majeure partie des risques a néanmoins été détectée avant l’acte final : - par votre agent immobilier (chargé de vous proposer une affaire dont il aura au préalable consulté les actes des propriétés), - par votre notaire (qui devra détecter les éventuels risques à travers un entretien avec les vendeurs et les pièces du dossier, vous informer, présenter le tout au conservateur et suivre éventuellement la procédure) - par votre géomètre qui se déplacera sur place et consultera les voisins - par le conservateur qui attribuera un numéro de réquisition uniquement si le dossier est fiable - par le cadastre qui vérifiera sur place Une fois l’acte signé sur la base du numéro de réquisition, le vendeur doit rester responsable de sa vente et des pièces fournies (à indiquer dans l’acte). Ce type d’achat est parfois à déconseiller suivant le dossier et le profil investisseur mais pour certains biens (notamment en médina) le nombre de titres fonciers est encore faible et le choix est plus restreint. Sur les actes qui ne présentent pas de risque visible ( avec une origine de propriété ancienne, clairement établie sur les registres adoulaires, et des propriétaires vivants) et dans le cadre d’un investissement de loisirs, les risques de voir un tiers intervenir sont quasiment nul. N’hésitez pas à demander conseil auprès de professionnel sérieux!


Quelles autres difficultés peut-on rencontrer et quelles solutions trouver ?

Les difficultés sont en fonction des projets. Elles peuvent être d’ordre administrative, technique ou commerciale. Mais elles arrivent la plupart du temps par manque de vigilance de la part des investisseurs. En règle général, ce que vous ne feriez pas en Europe, ne le faites pas au Maroc ! Cela vous évitera de vous retrouver au commissariat en train de déposer une plainte pour escroquerie. Renseignez vous sur vos interlocuteurs et assurez vous qu’ils sont professionnels et responsables avant de leur confier un projet. Contrôlez vos flux d’argent et demander à ce que l’on vous rendent compte périodiquement. Pour les difficultés administratives, elles sont bien moins importantes que par le passé. N’hésitez pas à faire appel au Centre Régional d’Investissement qui a été créé pour faciliter les liens entre les différentes administrations. Si l’esprit de votre demande est dans l’esprit des règles, que vous suivez les choses régulièrement et calmement, vous passerez cette étape. Si vous ne vous sentez pas capable d’affronter ce passage obligé, confiez cette tache à un tiers que vous suivrez. Pour les difficultés techniques, de vrais professionnels existent au Maroc. Il faut savoir les détecter car ils sont souvent noyés dans le nombre. Consultez en fonction de vos besoins techniques. Concernant le recrutement de cadres et de main d’œuvre qualifiée, c’est également une difficulté « technique » à identifier et à anticiper. Pour les difficultés d’ordre commercial, sur la base d’un projet bien étudié, la principale difficulté est la force de vente. Difficile à recruter et à fidéliser, le Maroc regorge de commerçants mais forme très peu de commerciaux. A prendre également en considération. Malgré ce tableau qui pourrait paraître un peu sombre, l’investissement a une vraie raison d’être dans ce Maroc qui se construit. N’hésitez pas, Venez le découvrir.


La profession de Conseil en Gestion de Patrimoine ?

La gestion de patrimoine est un métier « transversal » de généraliste, basé en grande partie sur d’excellentes compétences en droit, en finance, en fiscalité et accessoirement en psychologie humaine. C’est un métier de service qui se développe de plus en plus en France et à l’international car si le patrimoine est rattaché à la personne il tend à se mondialiser.

La gestion du patrimoine

Ce métier de conseil en gestion de patrimoine (CGP) consiste à :

  • établir un Bilan patrimonial tenant compte des caractéristiques de la personne, de sa famille, de sa situation économique et professionnelle, de son aversion au risque, de son histoire et surtout de ses objectifs patrimoniaux.
  • optimiser les critères suivants en fonction des objectifs recherchés
    • Le couple rentabilité/risque
    • les leviers financiers
    • la transmission du patrimoine
    • les flux financiers afin que le client ait de quoi faire face à ses besoins (dépenses courantes), ses obligations (impôts, échéance d'un crédit,…) ou un imprévu (voiture à remplacer, travaux urgents...).
  • coordonner le travail des spécialistes.
    Selon son degré de liberté et d'indépendance, il peut coordonner ou travailler en collaboration avec une multitude d'intervenants spécialisés selon les dossiers ayant ou non une relation de confiance avec le client : le notaire, l'expert-comptable, le banquier, l'assureur, les avocats fiscalistes, les agents immobiliers…
  • faire de la veille juridique, fiscale et générale afin d'adapter en permanence la situation des personnes gérées.
    L'appellation de conseiller en gestion de patrimoine désigne en France une activité de conseil en cours de réglementation incluant a minima une carte réglementaire

 

Cette activité n'est à ce jour pas clairement définie ni réglementée tant le terme est galvaudé par des conseillers d'établissements bancaires, ou des vendeurs d'immobiliers défiscalisants.

Laurence Vernet est titulaire d’un DESS Gestion de Patrimoine donnant compétence professionnelle effective.